Управляющая компания: вопрос доверия

Федеральная программа капитального ремонта набирает обороты. Сегодня у россиян есть уникальная возможность — отремонтировать свои многоквартирные дома всего за 5% от стоимости работ. Чтобы принять участие в программе, жильцам необходимо образовать ТСЖ или выбрать частную управляющую компанию (УК), заключив с ней договор на обслуживание дома.
Практика показывает, что многие собственники предпочитают именно этот вариант, как более простой. Действительно, ведь все заботы ложатся на плечи эксплуатирующей организации, а не жильцов. Однако следует помнить, что и результат ремонта (как и качество дальнейшего обслуживания дома) в этом случае зависит от компетентности и добросовестности УК. Поэтому к ее выбору нужно подойти с особым вниманием, оценивая все критерии ее работы.

Соотношение цены и качества услуг

Этот показатель — один из решающих. Чтобы изучить все имеющиеся на рынке предложения, придется провести небольшое исследование. Информацию об услугах и расценках некоторых УК можно найти на сайте муниципалитета. У остальных нужно запросить прейскурант. Ориентироваться следует на средние цифры.
Завышенный «прайс» вызывает резонный вопрос: чем объясняет это управляющая компания? Высокие цены далеко не всегда означают высокое качество. Слишком низкая стоимость услуг также должна насторожить, ведь и качество их может оказаться невысоким. «Понятно, что можно найти УК, которая будет брать ровно 20 копеек за эксплуатацию 1 кв. метра, но она и работу будет делать ровно на 20 копеек. Например, вы вряд ли увидите уборщицу в подъезде чаще, чем раз в три месяца», – поясняет председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
Расценки должны формироваться на основе существующих объективных условий и здоровой конкуренции, по прозрачной для клиентов схеме. «Мы стараемся быть максимально открытыми для собственников. Если у жильцов дома не хватает средств, мы выходим на общее собрание, приводим необходимые расчеты и предлагаем решение, – рассказывает Виталий Пасечников, генеральный директор УК «Сибирьэнерго-Комфорт» (г. Новосибирск). – Если в доме живут одни пенсионеры, доходы которых ограничены, то по решению общего собрания можно пойти на снижение периодичности работ или предложить жителям часть работ выполнять самостоятельно. Например, у нас есть дома, где жильцы сами убирают подъезды. А если собственники квартир хотят доплачивать уборщице, к примеру, 10 тысяч рублей в месяц и спрашивать с нее по полной программе за чистоту в подъезде, то мы проводим соответствующую корректировку начислений квартплаты».

Собственные средства и материально-техническая база УК

Компания, обслуживающая многоквартирные дома, должна иметь не только офис, телефон и руководство, но также располагать достаточными для бесперебойной работы средствами, собственным (это важно!) штатом квалифицированных специалистов, специализированным оборудованием и ремонтной базой. Обо всем этом нужно навести справки. Также следует выяснить, сколько домов обслуживает УК и как давно — это еще один показатель качества работы. Можно побеседовать с собственниками, проживающими в этих домах: часто ли компания несвоевременно оказывает услуги, ссылаясь на отсутствие необходимого оборудования, кто выполняет работы, случались ли отключения отопления, воды или электричества из-за несвоевременного погашения УК задолженности по ним?
Если управляющая компания погрязла в долгах, не имеет достаточного количества техники и числа специалистов в штате, то от заключения с ней договора следует отказаться.

Опыт работы

Если компания образована относительно недавно и оказывает услуги менее трех лет, нужно поинтересоваться историей ее создания. К сожалению, за последнее десятилетие в российском ЖКХ появилось очень много эксплуатирующих организаций, единственная цель которых — взять на обслуживание как можно больше домов и собрать деньги с жителей. А вот тратить их на расширение материальной базы и штата квалифицированных сотрудников новоиспеченные УК не спешат.
Однако это вовсе не означает, что частные фирмы нужно сбрасывать со счетов. В их числе много таких, которые были образованы с прицелом на длительную стабильную работу, ведь коммунальные услуги — неплохой бизнес для тех, кто хорошо знает свое дело. «Раньше мы занимались различными монтажными работами, связанными с отоплением и канализацией. Набрав определенный опыт и солидную клиентскую базу, решили расширить сферу деятельности и создать управляющую компанию. Сегодня только в Находке мы обслуживаем 26 домов», – рассказывает Алексей Евстропов, технический директор ЦУК «Сантехсервис» (г. Находка, Приморский край).
Не лишним будет навести справки и в том случае, если история УК исчисляется десятилетиями. На молодом российском рынке коммунальных услуг фактор времени тоже не является определяющим. Россияне часто отдают свое предпочтение бывшим ДЭЗам и ГРЭПам (Городское ремонтно-эксплуатационное предприятие), т.к. они обладают полной информацией о состоянии жилого фонда, сетей и коммуникаций, а также имеют хорошо налаженные связи с муниципальными структурами. Однако есть здесь и подводные камни. И это станет очевидно, как только начнется капремонт. «Многие бывшие государственные коммунальные предприятия реорганизовались лишь формально. Зачастую они не имеют в своем штате профессионалов, умеющих обслуживать современное инженерное оборудование, а потому стараются всячески препятствовать его внедрению», – отмечает Павел Журавлев, заместитель генерального директора компании «Данфосс» (ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления и теплоснабжения зданий) по взаимодействию с органами государственной власти и управления и член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Государственной думы. Это значит, что жильцам могут даже не предложить включить в проект капремонта, например, средства тепловой автоматики (блочный тепловой пункт (БТП), автоматические балансировочные клапаны, радиаторные терморегуляторы и пр.). В результате собственники отремонтированного дома лишатся возможности существенно — иногда до 40% — снизить размер платежей за отопление.

Содержание договора

Наконец, перед тем как заключить с управляющей компаний договор, необходимо тщательно его изучить, и желательно с привлечением юриста. В дальнейшем это поможет избежать ряда проблем, а в случае неисполнения УК взятых на себя обязательств – отстоять свои интересы в суде. «Сейчас в моей общественной приемной находится вопрос от жителей одного из домов города Сургута. У них возникла проблема: договор с управляющей компанией они заключили, а вот посмотреть, правильно ли он составлен, забыли, – рассказывает депутат Думы ХМАО-Югра Алексей Андреев. – Мы сейчас этот договор изучаем, и уже есть замечания. Например, нигде не прописано количество и размер предоставляемых услуг. Я имею в виду конкретные показатели: сколько раз будут вымыты полы в подъезде, сколько заменят лампочек и т.д. Если нет критериев оценки, закрепленных в договоре, следовательно, нет и объективных данных о качестве выполненной работы. И это сегодня не единичный случай, а настоящая проблема».
«Управляющая компания должна гарантировать уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ, – добавляет Лев Матеров.
Также обязательно нужно проследить, чтобы документом была определена мера взаимной ответственности сторон и порядок разрешения спорных ситуаций.

Свободный выбор

В заключение следует заметить, что достаточно часто возникают ситуации, когда та или иная УК (главным образом это бывшие ДЭЗы, обслуживавшие дома ранее) навязывает свои услуги собственникам. Обычно при этом жильцов пугают высокими тарифами на отопление, газ, электричество и воду, которые якобы немедленно установит «коммерческая» компания.
На самом же деле, расценки на коммунальные ресурсы формируют их производители (теплосеть, водоканал, местная энергокомпания и пр.), а управляющие компании выполняют лишь роль посредника при их оплате. Прерогатива УК — текущий и капитальный ремонт, вывоз мусора, уборка помещений общего пользования и пр.
Если же эксплуатирующая организация берет на себя обязательства по обслуживанию инженерного оборудования, то нужно заранее убедиться, что она имеет налаженные связи с производителями и специалистов соответствующей квалификации. «Изначально большинство УК и ДЕЗ ориентированы на услуги более общего характера. Поэтому мы организуем для них бесплатные семинары, в ходе которых обучаем персонал работе с нашим оборудованием», – объясняет Павел Журавлев («Данфосс»).
Наконец, сегодня, к сожалению, нередки ситуации, когда коммунальные структуры пытаются заработать на капремонте. При этом к выполнению работ привлекаются «свои» подрядчики. В результате качество работ оставляет желать лучшего, а, например, обычная замена труб и вентилей может обойтись дороже, чем установка сложного инженерного оборудования. Поэтому нужно помнить, что УК в любом случае – лишь подрядчик. Последнее слово всегда за жильцами.

Чтобы выбрать надежную управляющую компанию, нужно проявить социальную активность, провести исследования рынка и изучить некоторые документы. Только в этом случае обслуживание дома, в том числе и капитальный ремонт в рамках федеральной программы, будут соответствовать ожиданиям собственников.

Пресс-служба «Данфосс»

Отзывы и комментарии